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中小房企沒必要一味沖千億

中小房企沒必要一味沖千億

2019/06/18 18:16
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1,房地產未來可以細分為4個行業。即投資(金融屬性低買高賣),開發(眾多開發商),運營(輕資產),和服務(易居)4大模塊。

 

房地產轉型升級之路,從路徑比較來看,如果從下往上走,可以從服務到運營、從運營到開發,從開發到投資,這是可行性的;但如果從上往下走就會比較危險,因為以開發商心態去做運營,去做服務,要非常小心,陳凱覺得是做不了的。

 

2,房企組織未來會向扁平化演變,企業未來應該是自組織。CEO的核心責任不是把產品做得更好,這當然重要,但更重要的要在更高維度在頂層設計構建適合企業發展的組織結構,推動組織和文化發展,要讓老板“恨”你。

 

3,房企這些年都在玩上下游轉型,轉型成功的房企并不是太多,其實他們骨子里都還是開發商。

 

4,當下房企核心的焦慮問題。總結起來大約有6個。第一,要規模還是要利潤?第二,一二線還是三四線?第三,區域化管理還是扁平化管理?第四,如何找對平臺或者找對人?第五,高周轉還需要討論?第六,還需不需要強制跟投?

 

5,100家1千億,等于10萬億,其他房企都不用繼續做了,說明肯定不可能。如果是50家房企破千億,平均2000億是有可能的,那么又是10萬億了,也沒其他房企什么事了。所以雖然很多中型房企都在提出沖千億規模的目標,但實質最終能突破千億的卻不會太多,否則整個行業10萬億+量級“就爆了”!

 

中型房企沒必要大規模的都在沖千億!

 

6,金融機構放貸,現在對三、四線就不給,一二線項目金融機構都愿意給錢,但是一二線限價限購,類似3年前100億在上海中心拿的地王,到現在還沒開出來,一二線未必就是好。在陳凱看來,一二線也未必好,三四線也未必差,但話又說回來,三四線肯定比一二線難做。

 

7,從薪酬來講,現在地產人才的薪酬的確很高了,當下房地產人才的薪酬,已經比金融系統還高。其實房地產人才在這個階段是很幸福的。

 

8,別對強制跟投基于太多期望。事實上,一個項目賺不賺錢跟“跟投”機制沒有太多關系,其實,哪怕是強制跟投的職業經理人,也并不能保證與老板真正同心同德。因為項目的利潤,銷售更多更市場、政策、拿地成本、融資等高度相關。比如設計跟投的高管即使跟投后努力做好本職工作,其實與利潤并沒有太大核心關系。

 

 

9,去年所有行業的利潤排行榜,第一是銀行,第二是非銀金融,第三是房地產。房地產這個行業一個怪事,大量的庫存,竟然放著放著就能夠增值,這太罕見了,估計其他行業都沒有,比如面包庫存放了幾天就不行了,別談增值;比如過去房地產拿地定位錯了當年沒賣好,最后過了2、3年,竟然大幅度銷售賺大錢。

 

10,房地產現狀核心有三大不易:即拿地不易、盈利不易、轉型不易!

 

11,拿地不易方面,主要體現在土地供應有限,企業選擇趨同,不沖千億不是個事情,政府大數據下的精準調控。

 

12,盈利不易:土地市場競爭充分,撿漏不容易,降價是個常態,成本上漲,合規性要求越來越高.房企土地價格在增高,房價受控甚至下降,中間的利潤區越來越薄了。(事實上,當下如果在北京拿地,如果按照測算的話,可能沒有一塊土地能拿。)

 

13,房企轉型也不容易。比如開發商轉型輕資產、做服務,一定要首先有“服務生”的態度。服務的基本特點是讓你先增值,然后我在這個基礎上分享你增值分享出來的湯。

 

所謂輕資產,核心就是幫別人重資產增值后的順帶分點收入。但現在開發商轉型去做輕資產,未必有這個心態和胸懷。

 

所以,陳凱強調,沒有利他的心態是很難做好輕資產的!

 

14,規模企業可以有更大創新投入,應該在研發多一些投入。創新核心可以分為三個領域。

 

第一:金融創新(資金來源、結構化、成本)

第二:管理創新(戰略差異化、組織變革、授權和激勵創新)

第三:產品服務創新(技術工藝、空間形態、服務細分、增值)。

 

15,中小房企別一味重規模。應該在同質化競爭下做差異化策略。做最擅長的自己。

 

比如在區域選擇區域聚焦,在熟悉的區域做,

比如土地獲取方式做差異(未來拿地如果想拿好地,要么超高成本地王,要么為政府解決一些實際城市建設發展問題,否則很難拿到好地),

比如管控模式的創新,

比如在轉型的領域,聚焦房地產未來投資、開發、運營、服務四個領域,中小開發商可以選其一去做細分。比如在投資領域的平安不動產。沒有人做開發,但平安不動產的權益銷售額超過龍湖。未來如果你投資能力強,可以繼續做投資。

 

16,在地產人才成長上,大器晚成可能比少年得志更有效。

 

一個項目從買地到交房,至少3年,一個項目中還沒項目做完就想升城市總,一個城市總沒有做2年就又想升職,任何一個好的崗位需要合理時間的沉淀。要有耐心。比如一個項目總都沒有經歷一個完整的拿地、銷售、交房的周期,都沒有經歷過房鬧群訴,沒有真正經歷交付……不是一個合格的項目總。

 

17,項目是否盈利是能力問題,項目質量是否靠譜是人品問題。

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