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評司論企|扎根城市更新20年,佳兆業發展之路

評司論企|扎根城市更新20年,佳兆業發展之路

2019/06/25 16:32
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佳兆業城市更新業務始于成立之初,被譽為舊改之王。1999年,成立之初的佳兆業實業在深圳龍崗區拿下了總建面58萬平方米的爛尾樓地塊,年內成功將該地塊轉化為土儲,第二年依托該項目打造的桂芳園項目面世,成為佳兆業城市更新的首個項目。隨后在2001年,2004年佳兆業又成功轉化了深圳可園、深圳佳兆業城市中心等項目,集團城市更新走上發展快車道。截止至2018年末,佳兆業共擁有城市更新項目120個,總占地面積約3000萬平方米。佳兆業在這涉足城市更新業務20年內成功轉化了超過1100萬方的城市更新項目,更值得一提的是,2008-2018年十年間每年平均轉化舊改項目建筑面積94萬平方米,被譽為業界的舊改之王。 

組建專業城市更新公司,以推動集團的城市更新業務發展。2011年,佳兆業集團集中優勢資源組建了國內第一家專業城市更新公司——佳兆業置業發展(深圳)有限公司。2013年,隨著戰略布局在全國的深入及業務的持續發展,佳兆業置業集團成立,標志著佳兆業城市更新業務實現集團化運營。2015年,佳兆業置業集團更名為佳兆業城市更新集團(深圳)有限公司。隨后2018年業績會中,佳兆業主席明確表示,佳兆業是一家城市更新企業,再次將城市更新業務戰略地位上升至更高層面。在專業化運作之下,城市更新為佳兆業的發展提供了土地成本、拿地渠道、企業形象打造等多方面優勢:

 

城市更新幫助佳兆業建立土地成本優勢

根據2018年數據,佳兆業的土地成本占銷售均價比值僅為30%,在目前土地價格上漲的情況下土地成本控制較好。具體項目上來看,佳兆業城市更新地塊同樣優勢明顯,以佳兆業2018年內轉化的廣州小坪村項目為例,2018年12月,企業以總投資額不少于74.3億元拿下該城市更新項目。根據項目規劃及企業公告信息,該城市更新項目規劃計容總建面168.0萬方,其中歸屬于企業的可售面積50.0萬方,相當于企業以14852元/平米的平均樓板價拿下了50.0萬方的住宅用地,根據克而瑞土地數據,與同期招拍掛市場相比,該項目的土地成本不足同期成交的住宅地塊二分之一,具有明顯的成本優勢。

 

 

城市更新幫助企業建立土地儲備獲取渠道和總量優勢

截至2018年末,佳兆業共擁有未納入土儲的城市更新項目120個,總占地面積約3000萬方,如此巨大的儲備量,未來將會持續轉化為企業土儲,為企業發展提供支撐。從分布來看,城市更新項目中近三分之二的土地位于粵港澳一線城市,為企業帶來了拿地渠道優勢。以深圳為例,在本次6月推出宅地供應之前,深圳招拍掛市場已經近半年未有宅地供應。而從具體數據來看,2018年深圳供地計劃顯示,城市更新土地占商品房土地供應總量40%,因此借助城市更新可以幫助企業在核心一線建立納儲優勢。

 

 

城市更新項目由于體量和產業優勢

有利于企業打造標桿項目

對城市發展來說,佳兆業的這種城市更新可以通過嫁接產業資源有利于城市空間的再造,從而推動某些“洼地”升級改造,帶動周邊區域的發展,提升企業形象。例如佳兆業的深圳鹽田城市更新項目、惠州佳東江新城、深圳大都會大廈等項目均為百萬方大盤,而深圳鹽田城市廣場更是規劃成為了集商業、辦公、酒店、住宅四位一體的百萬方大型綜合體。這類大型項目由于規模較大影響范圍廣,配套設施建設比較彰顯企業實力,成功打造這一類型項目十分有利于提升企業在當地的影響力。 

城市更新將會對佳兆業的業績提供持續支撐,三年左右會迎來一波爆發期。從歷史銷售數據來看,2018年下半年,佳兆業城市更新項目坂田城市廣場、龍崗未來城、平湖佳兆業廣場、鹽田城市廣場等為企業貢獻了近300億的銷售業績,2019年新增城市更新項目貨值近600億元,相比2018年再度提升。從轉化土儲能力來看,2018年佳兆業通過城市更新轉化新增土儲57.0萬方,未來兩年內預計可轉化土儲163.5萬方,之后會迎來一波爆發期,預計三到五年期間可以通過城市更新轉化土儲850.0萬方。另外值得注意的是這些待轉化項目均位于土地稀缺、價值較高的廣州、深圳、上海一線城市,因此隨著未來的持續轉化,手握大量一線優質土地資源的佳兆業競爭力將持續增強。

我國房地產發展逐漸步入“存量時代”,城市更新業務市場前景廣闊。現階段我國的房地產發展市場已經由增量市場逐步向存量市場轉變,房地產市場發展之初留下的老舊建筑逐步進入了更新周期。尤其是在一線城市,由于發展較快,原有的破舊城中村、老舊工廠、爛尾樓項目等已落后于時代,部分落后產業需要更新優化,因此改造的需求更高。從市場需求角度來講,已形成集團化運營的佳兆業城市更新業務未來前進十分廣闊。 

城市更新開發周期較長,受政策波動影響較大,企業應注意風險。從目前國內的房地產市場發展來看,我國的城市更新業務具有巨大的發展空間。雖然這一業務雖然具有項目體量大,成本低的優勢,但是同樣具有開發周期長,周轉慢,受政策波動影響大,異地復制困難等缺點。企業想要在拓展新的城市更新業務一方面需要與當地政府接洽,另一方面也可能涉及原著居民搬遷等問題,且由于是大體量項目,也對企業的開發能力提出了考驗。

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