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碧桂園物業在港上市,未來發展學習小米!

碧桂園物業在港上市,未來發展學習小米!

2018/12/22 15:34
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  2018年宇宙第一大房企碧桂園旗下的碧桂園物業,現在叫"碧桂園服務",登錄香港交易所,成為碧桂園旗下第二個在香港上市的板塊。

  先普及一下在香港港交所上市的幾個硬性標準:

  上市前三年合計盈利5000萬港元(最近一年須達2000萬港元)。上市時市值須達1億港元,最低公眾持股量25%(如發行人市場超過40億港元,則最低可降低為10%),此外還有一些其他的要求。

  根據公開的財報顯示,2015-2017年碧桂園服務的營業收入分別為16.7億、23.6億、31.2億,凈利潤2.2億、3.2億、4.0億,財務指標遠超香港上市要求。與其他同行相比,碧桂園服務位居第一(綠城服務、彩生活、雅生活、中海物業2017年凈利分別為3.9億,3.2億,2.9億,2.5億)。截止2017年12月31日,碧桂園服務共為440個物業項目、100萬戶業主提供物業管理服務。

  在中國資本市場,到目前為止,登陸A股的物管公司僅有去年12月29日上市的南都物業一家,在香港上市的物管公司有7家,分別是彩生活、中海物業、中奧到家、祈福生活服務、綠城服務、浦江中國、雅生活服務,此外還有幾十家在國內新三板上市的企業,資本對物管行業的青睞度越來越高。

  “要打造中國最好的物業”,碧桂園服務在招股說明書的發展目標里寫到,想真正做好物業服務,可沒有說的那么容易。

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  傳統的物業服務就是“二保”公司,即保安和保潔,后來加上了保修和保綠。但實際上,物業服務內容遠不及此。我估計會有不少人,說起對自家物業的吐槽都能說出一大堆來,很多前期做的比較好的物業,也是靠開發公司的補貼,這樣也長久不了,原因和物業公司的行業屬性有關系。

  在以前,物業公司是不受待見的苦差事。物業費N年沒有上漲,但是人工成本卻一年年上漲,而且長期以來物業服務沒有標準化體系,業主的認知標準也不一樣,無論多么便宜的物業費,業主愛抱怨:服務不好,不值。

  但好物業的重要性顯然不言而喻,因為好物業是業主一輩子的要求。

  宋衛平先生曾經說:物業服務是房產開發鏈上重要的一環,正在彰顯越來越重要的地位,“可以說重要程度可達50%,物業服務做得越好的開發商越得業主信賴。”做好服務,不僅僅是企業的方向,也是行業的方向,更是人類的方向。

  碧桂園楊主席也說過:“物業管理是我們的明天”。并強調“質量和物管是我們的生命線”,對物業發展寄予厚望,是碧桂園全產業鏈中有重要的戰略地位。

  長期來看,未來隨著地產開發的逐步萎縮,住房后市場依然是一個未被挖掘的金礦。

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  所有的物業公司領導層都知道,單純靠收取物業管理費能維持基本的人力支出就不錯了,如果想要大發展,必須依靠增值服務。

  碧桂園服務也同樣,他們有三條主要業務線,即物業管理服務,社區增值服務,及非業主增值服務。依舊還是需要回到原點,讓業主愿意享受物管提供的增值服務首先還是回歸物業服務的滿意度。

  碧桂園服務的總經理李長江曾公開表示,物業的出路沒有其他,只有首先踏踏實實做好服務,提升業主的滿意度。碧桂園服務這個高管很有意思,聽碧桂園服務的一個朋友講,他們內部智能化系統大屏就在這位總經理的辦公室,他能時刻了解滿意度情況,讓他每天工作亞歷山大。

碧桂園服務BI平臺,來自碧桂園服務對外介紹PPT

  在了解碧桂園服務的過程時,其中一篇文章報道了這個物業老大還分享了碧桂園的服務理念,就是“一個中心、兩種感覺、三個服務“,一切讓客戶高興為中心,視業主為親人或朋友的感覺,全程做到跑步服務、微笑服務、專業服務,比如為了更加快捷的和物業進行溝通,他們剛剛升級了“鳳凰管家”服務。

  但我認為最值得推崇的可取之處,是他們借鑒酒店行業的經驗,針對不同的社區和不同的收費價格,制定的不同的服務菜單,并針對每一項服務制定了標準化的服務內容和服務動作。比如出差,選擇七天、錦江之星的體驗和橘子水晶酒店肯定不同,而橘子水晶和喜來登、威斯汀甚至W酒店從價格、硬件、服務也都差別很大,物業管理同樣如此。

  在營收方面碧桂園服務的一系列探索更是值得研究,如何在固定的收入物業繳費、巨大的人力成本支出和增值服務相對偏低的情況進行改變?

  和所有行業一樣,做成任何事首先都需要:人才。

  同碧桂園地產集合一批博士的“未來領袖計劃”計劃不同,碧桂園服務網羅的是一批重點高校碩士,取名“火箭軍“,希望未來能在他們中產生一些城市物業負責人或區域物業負責人。針對中層,碧桂園服務還有“鳳翎計劃”,一年招聘100名全國本科院校的優秀畢業生進行重點培養,讓其5年內成為物業項目經理或職能部門經理。

  其次是向管理和智能化要效益。

  物業作為人力密集的行業,人力成本是最大的支出。目前碧桂園服務在社區智能化方面采取的一系列舉措,如人工智能輔助監控、360度無死角監控布防,甚至巡邏機器人等,尤其是和騰訊的戰略合作,在方便業主的同時一定可以減少對人工的過分依賴。

  最后是向增值服務要效益。

  前邊提到了,所有的物業公司都知道想實現應收增長單純靠物業費肯定不現實。其實所有物業公司的管家身后都有一大批業主,碧桂園服務也同樣瞄準了:增值服務。畢竟,服務了100多萬戶家庭的300多萬業主。

  碧桂園服務的增值服務體系正是建立線下社區零售場景,圍繞業主需求構建一系列垂直生活服務,這個從我下載的業主APP看的最為清晰。

  這個在業主群中全面推廣的APP除了有可實現基礎功能如開門、繳費保修之外,還有很多諸如鳳凰優選、房屋服務、生活消費、出行服務、金融服務、汽車服務等相關的內容,其中有些是碧桂園服務運營,也有第三方提供服務。他們的邏輯是學習小米的生態構建模式,始終以消費者需求為中心,針對消費者真實需求的同時,聚焦若干業務直營布局,同時在更廣泛的領域通過孵化、合作甚至合資的模式進行生態布局,最終打造基于社區場景的服務生態圈。

  社區,未來會成為新零售驅使下的線下最好場景。但其實讓我沒想到的是,碧桂園服務竟然還要加大社區文化建設,做社群。

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  眾所周知,這幾年涌現出來的社群名盤,基本都是單項目居多,而且都是老板或單項目的第一負責人極為重視和堅持才做出成績,這其中阿那亞和聚龍,奧倫達社群以北京項目原鄉和海坨山谷做的最好,而碧桂園全國布局幾百個城市有近千個項目。

  根據近期網上的資料,碧桂園服務正在打造一個相對可以復制的,增加業主和業主之間、業主和管家之間可以經常互動的不一樣的社區文化體系。

  比如他們提出了“0.5幸福”社區文化價值主張,大家可以評判一下:

  每天,花0.5小時陪孩子學習玩耍;

  每天,花0.5小時陪家人吃飯聊天;

  每周,花0.5天結識鄰居朋友、友鄰互助;

  每周,花0.5天參加社群活動、精彩生活。

  其實,對于每日忙忙碌碌連對門鄰居都不認識的我們,這些社區主張非常棒,然而僅僅只有倡導有主張還不夠,還需要有配套的活動才能讓業主有機會參加社群活動,有機會認識鄰居朋友。從碧桂園服務發布的5H體系建設可以看到,通過健康運動、歡樂童趣、文化和公益等不一樣類型的活動,打造多樣的社群,既有業主自治、又有管家參與,共建美好社區。

  搞好社區文化建設肯定是未來的一個方向,甚至是趨勢,因為人未來都會回歸,但這注定是一個需要堅持和持續,需要用心去做的事情,如果真到了那一步,業主見管家就跟自己妹妹和女兒一樣,還會發愁物業費的收繳率嗎?還用擔心各種增值服務業主不買單嗎?所以,如果碧桂園服務在未來經過若干年的努力能夠做到這一步,成為“宇宙第一”物業公司或許指日可待。

  “要打造中國最好的物業”、“追求有質量的增長,而不是追求規模第一”,把碧桂園服務在招股說明書的這句話作為結尾,上市后就是公眾公司了,希望能說話算話,說到做到,我們會持續跟蹤觀察!

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